不動産登記と表示登記制度

不動産とは、土地と建物のことを指します。

土地や建物は貴重な財産ですが、持ち歩いたりしまっておくことはできません。

その大切な財産である土地や建物の状況と所有者や債権者を公示する制度を不動産登記制度といいます。

たとえばある土地について、それがどこにあって、どんな土地なのか?面積は?

誰が持っているのか?…といった情報を、国が公の帳簿（登記簿）に記録し、またその形を地図に記録し、これを誰にでも公開する制度です。

不動産登記法は、この制度と事務手続きを定めた法律です。


戸籍には、人が出生してから亡くなるまでの履歴が記載されていますが、不動産登記もこれと同じように、土地や建物に関する履歴が記録されています。

例をあげれば、土地の登記簿には所在や番号（地番）のほか、面積（地積）やその利用状況である地目、それらの変遷が登記されています。

また、誰が所有者かという所有権の登記のほか、土地を担保にして金融機関から融資を受けた場合の抵当権など、所有権以外に関する権利も登記されています。

こういった登記の内容や地図は、その土地の所有者以外の人でも知ることができ、制限はされていません。

登記の情報を記録し、公開する登記事務は、全国の法務局、地方法務局とその支局、または出張所に置かれた「登記所」で取り扱われています。
（現在ではこの事務はコンピュータ・システムにより行われています）

この制度によって不動産に関する情報が登録・公示されることから、国民の権利の保全が図られ、また不動産の取引の安全のためにも役立っています。

生活や地域社会の経済活動を安全、円滑に進める、なくてはならない制度です。


不動産登記は、土地や建物の一つ一つについての情報を、法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正しいどうかかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。

1.土地の登記と建物の登記
土地と建物は別々に登記されます。

１筆の土地（又は１個の建物）ごとに表題部と権利部に区分して登記されます。

さらに、権利部は甲区と乙区に分けられ、甲区には所有権に関する登記の登記事項が、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されます。

2.表題部＝表示に関する登記
権利の対象である不動産（土地・建物）の物理的状況（所在、地番、地目、地積、床面積等）を公示する登記であり、権利に関する登記の前提となるものです。

3.権利部＝権利に関する登記
登記された不動産に係る権利の主体、権利の種類、その内容、権利の移転、変更に関する登記です。

不動産(土地・建物)の物理的状況、たとえば地番100番の土地であれば、それがどこに、どれだけの広さで、どのように利用されているのか、を示す登記が「表示に関する登記」です。


昭和25年、議員立法により土地家屋調査士法が制定され、所有者に代わって不動産の「表示に関する登記」につき必要な土地又は建物の調査、測量、申請手続又は審査請求の手続を主な業とする「土地家屋調査士」が誕生しました。









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土地家屋調査士ってなに

ビデオでわかりやすく説明します。↓

日本土地家屋調査士会連合会HP
私たち土地家屋調査士を紹介したアニメーションです。

http://www.chosashi.or.jp/res/index.html






土地家屋調査士とは


1.　不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量をすること。
　私たち土地家屋調査士は、不動産の物理的状況を正確に登記記録に反映させるために、必要な調査及び測　量を行っています。具体的には、不動産（土地又は建物）の物理的な状況を正確に把握するためにする調査、測量の事を言い、例えば、土地の分筆登記であれば、登記所に備え付けられた地図や地積測量図等の　資料、現地の状況や隣接所有者の立会い等を得て公法上の筆界を確認し、その成果に基づき測量をするこ　とになります。

2.　不動産の表示に関する登記の申請手続について代理すること。
　不動産の表示に関する登記は、所有者にその申請義務が課せられています。しかし、その手続きはとても　複雑で一般の方には理解しづらい事があります。
　そこで、私たち土地家屋調査士は、依頼人の求めに応じて不動産の表示に関する登記の申請手続を代理します。不動産の物理的な状況を登記簿に反映するために、調査・測量の結果を踏まえ、建物を新築した場　合における建物の表示の登記、土地の分筆の登記等の登記申請手続を行っています。

3.　不動産の表示に関する登記に関する審査請求の手続について代理すること。
　審査請求とは、不動産の表示に関する登記についての登記官の処分が不当であるとする者が（地方）法務局長に対して行う不服申立てをいいます。

4.　筆界特定の手続について代理すること。
　筆界特定の手続※１とは、土地の所有者の申請により、登記官が、外部の専門家の意見を踏まえて筆界を特定する制度における手続をいう。
　※１筆界特定の手続とは、土地の一筆ごとの境界（筆界:ひつかい）を決定するための行政制度のことである。

　筆界特定登記官が土地の所有権の登記名義人等の申請により、申請人・関係人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上、外部専門家である「筆界調査委員」の意見を踏まえ、筆界の現地における位置を特定する不動産登記法上の制度である。

　私たち土地家屋調査士は、筆界の専門家として「筆界調査委員」を多数輩出しています。

5.　土地の筆界が明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続について代理する　こと
　この業務については、民間紛争解決手続代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると法務大臣が認定した土地家屋調査士（ＡＤＲ認定土地家屋調査士）に限り、弁護士との共同受任を条件として、行うことが　できる。

　※1.～5. の事務に関して、相談に応じること等も、業務に含まれます。





ビデオでわかりやすく説明します。↓

日本土地家屋調査士会連合会HP
私たち土地家屋調査士を紹介したアニメーションです。


http://www.chosashi.or.jp/res/index.html